מקרקעין ונדל"ן

רכישה מיד שניה:

תפקידו של עוה"ד ברכישה של דירה מיד שניה (דהיינו מבעלים קודמים בשונה ולהבדיל מרכישה מקבלן) הינו:

כאשר הלקוח הוא הרוכש:

א.  לבדוק את הזכויות של המוכר במקרקעין. האם הוא באמת הבעלים? מה טיב הזכות שיש לו במקרקעין, האים זו בעלות או חכירה?  האים ישנן הערות או מגבלויות כלשהן על זכויותיו? וגם אם יש כיצד ניתן לוודא שאלה יוסרו לפני שהמכירה תתבצע ולפני שמלוא התמורה תעבור לידיו של המוכר?

ב.  לנהל מו"מ בגין חוזה הרכישה, תנאי הרכישה.  עורך הדין איננו מתערב בפאן הכלכלי של הרכישה, זאת אומרת אין זה תפקידו להגיד ללקוח שלו שהוא משלם הרבה עבור הנכס ביחס לנכסים אחרים או להגיע עבורו להסכמות כלכליות אך בהחלט זה תפקידו של עוה"ד לבדוק את החוזה ולדאוג שכל רצונותיו של הקונה וכל ההסכמות בין הצדדים מוצאים את ביטויים הנכון בחוזה. 

תפקידו של עוה"ד לוודא שהתנאים שהסכימו עליהם הצדדים רשומים כמו שצריך, שאין הם נוגדים את החוק ושכל מה שנחוץ על מנת להשלים את העסקה מופיע בחוזה, וגם להנחות את הלקוח מה מקובל ומה רגיל וכיצד דברים אלה נעשים.

ג.  לרשום מיד לאחר החתימה על החוזה הערת אזהרה לטובת הרוכש אצל לשכת רישום המקרקעין. הערה זו תבטיח במידת האפשר שלא יבוא קונה אחר ולא ידע מכך שהמקרקעין הללו נמכרו כבר ושכלפי כולי עלמא יוודא דבר הרכישה.

ד.  לדאוג לקבלת כל האישורים הנחוצים. בסופו של דבר הרוכש רוצה שהזכויות במקרקעין שהוא רכש יהיו על שמו. תפקידו של עוה"ד לדאוג לכך שכבר בחוזה יתחייב המוכר למסור לידי הקונה את כל האישורים הנחוצים ואת כל הטפסים הנחוצים לשם העברת הזכויות, כגון: אישור להעברת הזכויות מאת הרשות המקומית, אישורי מיסים, שהרי בלי זה לא יוכל הרוכש לרשום הזכויות על שמו!

בנוסף על עורך הדין לקבל את האישורים, לאסוף אותם ולהשתמש בהם לשם רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש.

ה.  לרשום את הזכויות על שם הרוכש.  התפקיד האחרון של עוה"ד הינו לוודא שהרישום של הזכויות יתבצע על שם הרוכש בצורה מדויקת.

כאשר הלקוח הוא המוכר:
א.  ניסוח הסכם המכר. עורך הדין יושב עם המוכר ומברר מהם התנאים שלו למכירה, מתי הוא יכול לפנות את הדירה, מה התמורה שתתקבל, כיצד התמורה תשולם, האים התשלומים מתאימים לתשלומים שהמוכר מתחייב אליהם בעסקה בה הוא רוכש נכס אחר?

ב.  ניהול מו"מ: עורך הדין מנהל את המו"מ מול עוה"ד של הרוכש, כאשר גם כאן אין הכוונה לניהול מו"מ כלכלי, את גובה התמורה או את המחיר עבור הנכס יחליטו הצדדים ביניהם. אך יש לעבוד מול עוה"ד של הרוכש על מנת להגיע לנוסח מוסכם של הסכם המכר.

ג.  תנאי תשלום: עורך הדין ינחה את הלקוח שלו, המוכר, מהם תנאי תשלום מקובלים, מה הגמישות האפשרית ומה המחיר כולל. האים זה כולל גם ריהוט שישאר בדירה? מזגן? נברשות? וכו' וכן יעזור ללקוח להבין מהם צרכיו על מנת להגיע לתנאי תשלום אידיאליים עבורו.

ד.  ניסוח טפסים והשגת אישורים:  על עוה"ד של המוכר לנסח את כל טפסי הלוואי לעסקה, יפויי הכח, שטרות לטאבו וכו'. כמו כן עליו להשיג את כל האישורים שהקונה זקוק להם לשם רישום הזכויות בנכס על שמו.